건설사업관리(CM, Construction Management)란 발주자를 대신하여 기획·설계·시공·유지관리 전 과정을 종합적으로 관리·조정하는 제도로, 국내에서는 건설기술진흥법을 근거로 운영된다. 발주자의 전문성 부족을 보완하고 공사비·공기 리스크를 사전에 관리하며, 설계와 시공을 통합 관리해 클레임·분쟁을 줄이는 것이 도입 목적이다. 기술사 시험에서는 CM 유형별 계약관계·리스크 부담 차이가 핵심 포인트로 반복 출제된다.
2. CM 유형별 계약관계·적용단계 (그림)
그림 CM 유형별(자문형·책임형·감독권한대행) 계약관계 및 프로젝트 단계별 적용범위 비교
3. 핵심 기준/원리 (건설기술진흥법)
구분
계약관계
적용단계
특징
CM for Fee(자문형)
발주자-CMr 용역계약(기술자문). 설계자·시공자와 직접계약관계 없음
기획~시공~유지관리 전 단계
공사비·공기 리스크 부담 없음, 자문·조정 역할
CMAR(책임형, CM at Risk)
CMr이 시공단계에서 시공자와 직접계약 또는 공사비 보증 등 리스크 부담
주로 설계~시공단계
공사비·공기 리스크를 CMr이 일부 부담, 설계-시공 통합관리
감독 권한대행 건설사업관리
발주자와 계약, 공공공사에서 감리업무를 대체 수행
시공단계
건설기술진흥법상 법정 제도, 상주감독 대행
근거법령
건설기술진흥법(건설사업관리 관련 규정)
4. 원인/종류/핵심 — 두문자 「자·책·감」
자문형(CM for Fee) · 책임형(CMAR, CM at Risk) · 감독권한대행 건설사업관리
CMr(건설사업관리자)의 주요 업무 — 두문자 「설·공·품·안·원·하」: 설계도서 검토 · 공정관리 · 품질관리 · 안전관리 · 원가관리 · 하자보수 관리
1. 정의발주자와 용역계약을 체결하여 기획·설계·시공·유지관리 전 단계에서 기술자문을 제공하는 CM 유형. 설계자·시공자의 계약당사자가 아니다.2. 특징① 공사비·공기 리스크를 부담하지 않음 ② 발주자 의사결정 지원·조정 역할 ③ 설계·시공 각 주체는 발주자와 직접계약 관계 유지 ④ 국내 공공·민간 CM의 대다수가 이 유형으로 운영.
용어예상CM at Risk(CMAR, 책임형 건설사업관리)에 대하여 설명하시오. (10점)
1. 정의CMr이 시공단계에서 시공자와 직접계약을 체결하거나 공사비 보증 등을 통해 공사비·공기 리스크를 일부 부담하는 책임형 CM.2. 특징① 설계-시공 통합관리로 클레임 감소 ② CMr의 시공관리 전문성이 사업 성패에 직결 ③ 자문형 대비 발주자의 리스크 부담이 CMr로 이전 ④ GMP(보증최대공사비) 방식과 결합해 발주자의 예산초과 리스크를 흡수하기도 함.
용어예상감독 권한대행 건설사업관리에 대하여 설명하시오. (10점)
1. 정의공공공사에서 발주자의 감독 권한을 대행하여 감리업무를 대체 수행하는 건설기술진흥법상 법정 제도.2. 특징·업무① 시공단계 상주감독 수행 ② 설계도서 검토·공정·품질·안전·원가관리·하자보수 등 종합 관리 ③ 일정 규모 이상 공공공사에 적용.
용어예상건설사업관리자(CMr)의 주요 업무에 대하여 설명하시오. (10점)
1. 개념CMr은 발주자를 대신하여 사업 전 단계의 관리업무를 수행하는 전문인력·조직으로, 건설기술진흥법에 근거하여 자격·업무범위가 규정된다.2. 주요 업무 (두문자 설·공·품·안·원·하)설계도서 검토 · 공정관리 · 품질관리 · 안전관리 · 원가관리 · 하자보수 관리. 계약유형(자문형/책임형)에 따라 실질적 권한·책임범위는 달라진다.
서술형예상건설사업관리(CM) 제도의 도입배경과 유형별 특징에 대하여 설명하시오. (25점)
Ⅰ. 개요CM은 발주자를 대신해 사업 전 과정을 종합 관리하는 제도로, 발주자의 전문성 부족 보완과 리스크 관리를 위해 건설기술진흥법에 근거하여 운영된다. 설계와 시공이 분리 발주되던 기존 방식의 한계를 극복하는 대안으로 도입되었다.Ⅱ. 도입배경① 발주자(특히 공공·비전문 발주자)의 기술적 전문성 부족 보완.② 공사비·공기 리스크의 사전 관리 필요성 증대.③ 설계-시공 분리발주 방식의 한계(설계변경·클레임 다발) 극복.Ⅲ. 유형별 특징 (두문자 자·책·감)① 자문형(CM for Fee) : 발주자와 용역계약, 기술자문 제공, 계약당사자 아님, 리스크 미부담.② 책임형(CMAR) : 시공단계 직접계약·공사비 보증, 공사비·공기 리스크 일부 부담.③ 감독권한대행 : 공공공사 감리 대체, 건설기술진흥법상 법정 제도, 상주감독.Ⅳ. CMr 주요 업무 및 적용상 유의점① 설계도서 검토·공정·품질·안전·원가·하자보수 관리(두문자 설·공·품·안·원·하) 전 영역 수행 ② CMr 선정 시 전문성·독립성 검증(이해상충 배제) ③ 계약유형별 책임범위를 계약서에 명확화.
CM의 핵심 가치는 설계-시공 통합관리에 있다. 분리발주 시 설계자·시공자 간 정보 단절로 설계변경·클레임이 증가하나, CM이 개입하면 시공성 검토(Constructability Review)가 설계 초기에 반영되어 재작업·클레임이 감소한다.
Ⅴ. 맺음말CM 유형은 발주자의 리스크 수용 여력과 사업 특성에 따라 선택되어야 하며, CMr의 전문성·독립성 확보가 제도 성패의 핵심이다.
서술형예상우리나라 건설사업관리제도의 문제점과 발전방안에 대하여 설명하시오. (25점)
Ⅰ. 개요CM 제도는 선진 발주방식으로 도입되었으나, 국내 건설산업 구조·관행상 여러 문제점이 지적되고 있어 지속적 제도 개선이 필요하다.Ⅱ. 문제점① 자문형 CM 위주 운영으로 책임형(CMAR) 활성화 미흡.② CMr의 독립성·전문성 부족(발주자·시공자와의 이해상충 우려).③ 대가기준(용역비) 저가화로 인한 서비스 품질 저하.④ 설계-시공 통합관리 경험 부족.⑤ 발주자의 CM 이해도 부족으로 형식적 운영.Ⅲ. 발전방안① 책임형(CMAR) 적용 확대로 리스크 분담 체계 강화.② CMr 자격·경력 관리 강화 및 적정 대가 산정기준 마련.③ 설계 초기단계부터 CM 참여(Early Involvement)로 시공성 검토 강화.④ PMIS 등 정보시스템 활용한 통합관리체계 구축.⑤ 발주자 대상 CM 교육·인식 개선.
해외에서는 CMAR 방식이 활성화되어 발주자 리스크를 CM사가 분담하는 반면, 국내는 자문형 위주로 운영되어 CM의 리스크 관리 기능이 충분히 발휘되지 못하는 것이 대표적 한계로 지적된다.
Ⅳ. 맺음말CM 제도가 본래 취지인 발주자 리스크 경감·사업관리 효율화 기능을 발휘하려면, 책임형 CM 확대와 CMr 전문성 강화가 병행되어야 한다.
📚 출처·근거
건설기술진흥법
건설기술진흥법·시행령
산업안전보건법·중대재해처벌법 및 시행령
KS A (품질경영)·PMBOK
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