내 돈으로 갈 수 있는 집

이 도구에 대하여

가진 돈을 넣으면, 그 돈으로 실제로 갈 수 있는 수도권 아파트를 지도 위에 표시합니다. 매매와 전세를 같이 봅니다.

왜 지도인가

부동산 앱에서 조건을 넣고 목록을 받으면 "그래서 어디로 가야 하나"가 안 잡힙니다. 이름만 봐서는 그 동네가 직장에서 얼마나 먼지, 어느 방향인지 감이 안 오기 때문입니다. 예산을 넣었을 때 지도가 어떻게 칠해지는가를 보면 그게 한 번에 보입니다.

숫자를 읽을 때 조심할 것

값은 국토교통부 실거래가에서 평형별로 모은 중앙값입니다. 평균이 아니라 중앙값을 쓰는 이유는, 한 건의 특이 거래가 평균을 통째로 끌고 가기 때문입니다. 그래도 실거래 자료에는 함정이 몇 개 있습니다.

• 전세 갱신계약이 섞여 있습니다. 2년 전 시세로 갱신한 계약이 오늘 거래로 잡히면 전세값이 실제보다 낮게 보입니다.
• 가족 간 직거래도 섞입니다. 시세와 무관한 금액이라 한두 건이 중앙값을 흔듭니다.
• 거래 건수가 적으면 중앙값을 믿기 어렵습니다. 그래서 건수를 항상 같이 적어 둡니다.

같이 보면 좋은 신호들

단지를 고를 때 값만 보면 놓치는 것들이 있어 함께 표시합니다. 전세가율이 유난히 낮으면 그 단지에 무언가 사정이 있다는 뜻이고, 매물이 갑자기 0건이 되면 재건축 이주가 임박한 경우가 많습니다. 용적률도 붙여 뒀습니다 — 재건축 사업성을 가르는 분수령이 대략 180% 언저리라, 이 숫자를 모르고 "낡았으니 곧 재건축되겠지"라고 보면 어긋납니다.

어디서 온 자료인가

실거래가는 국토교통부 공개시스템, 역·학교 위치는 공공데이터입니다. 갱신 시점을 화면에 적어 두었습니다. 이 화면은 후보를 좁히는 데까지입니다. 실제 계약 전에는 현장과 등기부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

이렇게 쓰시면 됩니다

1. 예산을 넣습니다. 매매인지 전세인지 고르고 금액을 넣으면 지도가 다시 칠해집니다.
2. 색이 아니라 건수를 보세요. 갈 수 있다고 표시돼도 거래가 한두 건이면 그 값은 우연일 수 있습니다.
3. 후보를 서너 곳으로 좁힌 뒤 단지를 눌러 평형별 값과 전세가율, 준공 연도, 용적률을 봅니다.
4. 발품은 그다음입니다. 이 화면은 어디를 보러 갈지 정하는 데까지가 역할입니다.

자주 놓치는 것

전세가율이 낮다고 좋은 게 아닙니다. 매매가 대비 전세가 유난히 낮으면 그 단지에 사람들이 살기를 꺼리는 이유가 있거나, 매매가에 이미 개발 기대가 얹혀 있다는 뜻입니다. 반대로 전세가율이 지나치게 높으면 매매가가 눌려 있다는 신호일 수 있습니다. 숫자 하나만 보지 말고 왜 그런지를 현장에서 확인하셔야 합니다.

준공 연도도 그렇습니다. 오래됐다고 다 재건축이 되는 게 아니라 용적률이 낮아야 사업성이 납니다. 이미 높게 지어 올린 단지는 새로 지어도 늘릴 여지가 없어서, 낡아도 그대로 가는 경우가 많습니다.